MORATORIA HIPOTECARIA POR EL CORONAVIRUS: CÓMO CUANDO Y QUIÉN PUEDE PEDIRLA

Las personas más vulnerables afectadas por el impacto del coronavirus podrán pedir a los bancos no pagar su hipoteca sin consecuencias de que pierdan la vivienda.

El Gobierno ha aprobado un real decreto-ley con paquete de ayudas económicas para hacer frente a la crisis del coronavirus. Entre las medidas, destaca la moratoria en el pago de las cuotas de las hipotecas de la vivienda habitual. Por consiguiente, las personas más vulnerables afectadas por el impacto del coronavirus podrán pedir a los bancos no pagar su hipoteca sin consecuencias de que pierdan la vivienda

Esta medida aplicará no sólo a los deudores hipotecarios, sino también a los fiadores y avalistas del deudor hipotecario, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor.

¿QUIÉN PUEDE SOLICITAR LA MORATORIA HIPOTECARIA?

Para poder acogerse a esta ayuda, se deben cumplir los siguientes requisitos:

1. Que el deudor hipotecado pase estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas. Entendiéndose por caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40%.
2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
   • Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), que es de 537,84 euros. Esto significa no superar la cantidad de 1.613,52 euros al mes.
   • Este límite se incrementará en 0,1 veces:
     • Por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
     • Por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
   • El límite será de 4 veces el IPREM en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
   • El límite será de 5 veces el IPREM en el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral
3. Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
4. Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, esto es, que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN SE NECESITA?

Para acreditar las circunstancias anteriores se presentarán los siguientes documentos:

1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
3. También habrá que justificar el número de personas que habitan la vivienda
   • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
   • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
   • En el caso de personas o familiares con alguna discapacidad, se deberá presentar la declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
4. También, para todos los casos, se tendrá que acreditar la titularidad de los bienes a través de:
   • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
   • Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
5. Por último, deberá aportarse una declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.

¿QUÉ PLAZO HAY PARA SOLICITARLA?

Los deudores que cumplan los requisitos anteriores y tengan la documentación necesaria, podrán solicitar la moratoria hipotecaria desde la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del real decreto-ley de 18 de marzo de 2020 y hasta 15 días después del fin de la vigencia del mismo.

Asimismo, una vez presentada la solicitud, la entidad bancaria procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.

¿QUÉ EFECTOS TIENE SOBRE LA HIPOTECA?

La moratoria hipotecaria conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario.

A su vez, durante el periodo de vigencia de la moratoria, la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.

En caso de cualquier duda, contacte con BBS Abogados y le asesoraremos al respecto

FONDOS BUITRE Y TITULACION DE HIPOTECAS

Es importante que usted sepa si su Hipoteca ha sido vendida por el Banco a un tercero, denominado, “Fondo Buitre”.

Si su Hipoteca ha sido vendida o cedida a un “Fondo Buitre”:

• Podrá oponerse en caso de una Ejecución Hipotecaria.
• Puede tener el derecho de Retracto que implica quedarse la vivienda por el precio de la venta, que suele ser una cantidad ridícula y muy inferior al precio de mercado.
• Sabrá con quien tiene que negociar la deuda hipotecaria y gozara de más privilegios que un deudor hipotecario convencional o normal.

Si quiere consultar si su Hipoteca esta titulizada, puede consultar la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), donde los bancos tienen obligación de publicar estas operaciones. Allí los interesados pueden acceder al folleto de emisión, según la entidad correspondiente y la fecha de la firma de la hipoteca, y a la escritura de constitución, y saber de esta manera si su Hipoteca esta en manos de un “Fondo Buitre”

VENCIMIENTO ANTICIPADO: QUE HACER ANTE EL IMPAGO DE CUOTAS DEL PRESTAMO HIPOTECARIO.

Conclusiones después de la Sentencia del TS

La subscripción de un préstamo hipotecario supone el endeudamiento del consumidor con la entidad bancaria por muchísimos años. La solvencia económica del consumidor puede pasar por momentos complicados durante ese tiempo y verse obligado a dejar de pagar algunas cuotas de su hipoteca.

Ante estos impagos, la entidad bancaria deja transcurrir unos meses para que el cliente aumente su deuda y así pueda dar por vencido el préstamo hipotecario y reclamarle, vía judicial, la totalidad de la deuda.

Ante esta situación el cliente consumidor debe saber que:

• La entidad Bancaria solo puede reclamarle cuando haya incumplido el pago de 12 Cuotas.

• Antes de interponer una demanda Judicial, deberán de haberle enviado un Burofax donde se indique la cantidad que debe.

• Desde que le notifican el Burofax tiene un mes para pagar la deuda. Durante ese mes podemos iniciar negociaciones con el Banco.

• Si la entidad le ha interpuesto una demanda antes de haber impagado las 12 cuotas, están incumpliendo con la actual Ley Hipotecaria.

• Revise su Hipoteca, seguramente haya cláusulas abusivas.

Desde BBS Abogados, expertos en derecho Bancario, nos encargamos de estudiar su caso,  de negociar con la entidad Bancaria y de asistirles en el procedimiento judicial para que el Banco no de por vencido el préstamo y no puedan reclamarles la totalidad de la deuda. Contacte con nosotros  937.605.377   bbsabogados@bbsabogados.com

LOS JUECES ACUERDAN LA SUSPENSIÓN DE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS.

Cuestiones ante por la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado

Diversas Audiencias Provinciales y Juzgados de Primera Instancia han acordado suspender los procedimientos de Ejecución Hipotecaria en tanto el Tribunal Supremo dicte la oportuna resolución que aclare o interprete la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europa.

Dicha cuestión prejudicial fue resulta por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, mediante Sentencia de fecha 26 de marzo de 2019, asuntos acumulados C-70/17 y C.-179/17, oponiéndose a que una clausula de vencimiento anticipado declarada abusiva sea conservada parcialmente y dejando al criterio del juez nacional si suprime dicha clausula o bien la sustituye por la nueva redacción de la disposición legal.

Por seguridad Jurídica, muchos jueces nacionales deciden paralizar el procedimiento de ejecución a la espera de ver como el Tribunal Supremo interpreta y aplica dicha sentencia europea, y si considera que debe expulsarse del contrato la clausula de vencimiento anticipado y por lo tanto no poder aplicarla o bien la sustituye por el nuevo redacta de la Ley Hipotecaria 5/2019 de 5 de marzo.

Recordar que en su día el TJUE , se pronunció sobre la nulidad de esta cláusula.

Los “avalistas forzosos” podrán desvincularse del préstamo.

1.- El inicio de la solución.

Poco a poco se comienza a materializarse la solución para todos aquellos “avalistas forzosos”, que, actuando en un contexto de consumidores y usuarios, fueron incluidos como condición sine qua non por las entidades bancarias, para que sus familiares o allegados pudieran adquirir la financiación deseada.

Sentencias por todo el territorio nacional empiezan a permitir la salida de estos “avalistas” que fueron incluidos como garantes, desconociendo realmente el alcance de su vinculación con la entidad bancaria. En el actual post, solamente nos centraremos en aquellos avalistas que se configuran en un contexto de consumidores y usuarios, aunque como veremos en futuros post, también hay posibilidad de que los otros “avalistas” se desvinculen de sus respectivos préstamos.

2.- El problema de los avalistas: el desconocimiento de la obligación a la que están vinculados con la entidad bancaria y de los beneficios que renunciaron sin conocerlos.

Desde “avalistas” que pensaban que solo estarían ligados al préstamo durante “x” años tras amortizarse un % determinado de dicho préstamo, hasta “avalistas” que directamente desconocen que deberán afrontar el pago íntegro, incluso antes de agoten los bienes del deudor hipotecario (titular del préstamo).

El mal denominado “avalista”, cuando realmente estamos ante un fiador en un contexto de préstamos/créditos, desconoce que su figura ha sido desvirtuada por la entidad bancaria a partir de la inclusión en forma de renuncia de sus beneficios-derechos (excusión, división y orden). A estas alturas muchos lectores se preguntaran a qué están obligados respecto su condición de “avalistas”.

3.- ¿Hasta qué punto estoy ligado con la entidad bancaria y de qué estaría obligado a responder en un hipotético escenario?

Lo más seguro es que, desgraciadamente si eres “avalista” formes parte de una escritura de préstamo hipotecario/personal dónde en su redacción figures como fiador solidario con renuncia a los derechos excusión, división y orden. ¿Qué significa este hecho? Que prácticamente estás al mismo nivel de responsabilidad que el propio titular del préstamo hipotecario/personal y que respondes por la totalidad de la deuda que este titular no pueda asumir. Desde la experiencia, nos hemos encontrado con todo tipo de casos:

• Entidades bancarias o empresas que han comprado el derecho de crédito de éstas frente a ti, reclaman el pago de las cuotas impagadas a los “avalistas” directamente.
• Embargos en procedimientos de ejecuciones hipotecarias a los “avalistas” antes de liquidar todo el patrimonio del hipotecante deudor (titular del préstamo).

Cada caso deberá de ser examinado para determinar si el “avalista” vinculó todo su patrimonio o tan solo un inmueble (que en muchos casos era su vivienda habitual) pero en cualquier caso si eres avalista estás corriendo un riesgo. Eso seguramente ya lo sabías, ¿pero conoces realmente hasta dónde llega ese riesgo y el grado de vinculación con la entidad bancaria?

Con el presente post, pretendemos que quien sea avalista realmente sea consciente y conocedor de los riesgos que soporta y del alcance de su vinculación, para que así pueda anticiparse rápidamente ante cualquier contratiempo.

4.- ¿Qué opciones tengo para desvincularme como “avalista” de un préstamo hipotecario/personal?

Actualmente el clausulado que regulaba la figura del “avalista” puede ser declarado nulo por abusivo y en consecuencia, ser expulsado de la regulación de la escritura del préstamo, desvinculándose así el avalista completamente.

Podrían beneficiarse desde personas que fueron incluidos forzosamente como a avalistas para un préstamo al consumo de sus allegados (normalmente préstamos hipotecarios para adquisición vivienda habitual), hasta avalistas respecto préstamos de empresas de familiares o allegados, que no tienen ninguna vinculación al uso con estas mercantiles y su objeto social.

 

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Desde BBS ABOGADOS siempre recomendamos que en temas bancarios y financieros se conozca realmente el alcance de la operación que se realiza y las obligaciones a las que puedes estar vinculado en determinados escenarios. Una buena defensa siempre es más solida y coherente si desde el primer momento se es consciente del calado del asunto.

 

 

Primeros pasos tras el impago de deudas hipotecarias para su negociación.

El aspecto más importante que debe tener en cuenta un afectado por un impago es el número de cuotas impagadas. En la actualidad, sin perjuicio de futuras modificaciones a partir de la nueva Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que verá la luz durante este 2018, el limite de cuotas impagadas son 3.

Esto quiere decir que hasta que no se produzcan 3 impagos de cuotas o impagos por cantidades equivalentes a 3 cuotas, la entidad bancaria no podrá dar por vencido el préstamo a partir de la cláusula del vencimiento anticipado. Cuyos efectos en procedimientos hipotecarios se están debatiendo en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

EFECTOS DE LA APLICACIÓN DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO:

• Apertura de la situación de contencioso: En primer lugar se produce la apertura de la situación de contencioso, lo que comporta que la entidad bancaria, “traslade” la gestión de tu deuda hipotecaria a un despacho jurídico colaborador con la entidad bancaria. Lo más importante de este punto, es que comienza a computarse un periodo de 3 meses aproximadamente, en el cual se “intenta alcanzar” un acuerdo amistoso/solución extrajudicial. Sin embargo, recientemente hemos observado una disminución de dichos plazos antes de que las entidades bancarias entren en sede judicial.
• Cierre de la cuenta donde realizabas los pagos de la hipoteca: Como consecuencia de la situación de contencioso, se crea una cuenta “de contencioso” a los efectos de liquidar la deuda
• Continúa la aplicación de los intereses de demora: Aunque dichos intereses de demora ya te los comenzaron a aplicar durante los impagos de las cuotas hipotecarias (junto con las comisiones de posiciones deudoras) dichos intereses y comisiones continuaran devengándose durante toda la situación de contencioso. Desgraciadamente, dichos intereses de demora no se adecuan al limite máximo establecido (interés remuneratorio + 2 puntos) por lo que en situación de contencioso seguramente te estarán liquidando intereses de demora abusivos.
• Reclamación de la totalidad del préstamo pendiente de liquidar: Una vez la deuda ya la está gestionando un despacho jurídico de la entidad bancaria, te remitirán burofax reclamándote el pago de la totalidad del préstamo pendiente de amortizar (incluyendo las cuotas impagadas junto con los intereses de demora y las comisiones por posiciones deudoras).

LA IMPORTANCIA DE CONTRATAR UN PROFESIONAL QUE GESTIONE LA SITUACIÓN DE CONTENCIOSO

1. Determinar la deuda real que te reclaman: BBS ABOGADOS se ha encontrado en muchas ocasiones con que los afectados no son conscientes de las cuotas que han impagado y de la cantidad que se les reclama. Por este motivo lo primero de todo es solicitar información a dichos despachos sobre la deuda que te reclaman, en cuanto a intereses y comisiones aplicadas junto con el desglose de cuotas impagadas. Desgraciadamente el burofax al que hacíamos referencia anteriormente, tan solo te especifica la cantidad total reclamada sin desglose, lo que provoca cierto desconcierto al afectado.
2. Alcanzar un acuerdo de pagos, quitas, rebajas y rehabilitar el préstamo: Aunque el propio afectado tiene la capacidad de negociar, siempre es recomendable que un profesional gestione y negocie un acuerdo que beneficie a ambas partes. Desde rebajas hasta quitas de la deudas son opciones que siempre se barajan en una negociación.
3. Preparar una hipotética defensa ante una situación judicial: El hecho de gestionar un asunto en fase contenciosa, tiene la ventaja de configurar una hipotética defensa ante el caso de no alcanzar ningún acuerdo y llegar a fase judicial. Como analizamos y profundizamos en el Blog de Oposiciones hipotecarias, el afectado dispondrá de 10 días para oponerse ante un procedimiento de ejecución hipotecaria o 20 días para contestar a la demanda de procedimiento declarativo ordinario.

Nuevo ejemplo de suspensión del procedimento de ejecución hipotecaria.

Recientemente, a mediados de febrero, hemos recibido una notificación del Juzgado de Primera Instancia de Igualada, en el cual suspendían el procedimiento de ejecución hipotecaria que cuya defensa dirigimos.

¿El motivo?

La cuestión prejudicial elevada al TJUE a principios del pasado año 2017 sobre los efectos del vencimiento anticipado en las ejecuciones hipotecarias. Como venimos comentando post tras post, este es el principal motivo por el cual las entidades bancarias pretenden eludir la nulidad de dicha cláusula, justificando el incumplimiento contractual en un declarativo ordinario.

¿Qué podemos esperar hasta que el TJUE se pronuncie?

La realidad es que se abre un paréntesis indefinido hasta tal pronunciamiento, donde es posible llegar a un acuerdo extrajudicial con las entidades bancarias. Desde daciones en pago (totales o parciales), hasta la posible rehabilitación del préstamo, tras alcanzar un acuerdo que pasa sin lugar a dudas por liquidar una parte importante de la deuda.

Si eres uno de los “afectados” por esta suspensión, es un buen momento para valorar negociar con la entidad bancaria o bien esperar si finalmente el TJUE declara la no continuación de todas estas ejecuciones hipotecarias.

¿Qué situación puede generarse si finalmente el TJUE declara la inviabilidad de las ejecuciones?

Lo que debe de tener claro el afectado por cuotas impagadas de un préstamo hipotecario, es que realmente es deudor de las cuotas impagadas (independientemente de la eliminación de los intereses de demora y comisiones indebidas). Por lo tanto, si finalmente el TJUE declara la inviabilidad de las ejecuciones hipotecarias, el afectado habrá ganado un tiempo para regularizar su situación. Sin embargo, será cuestión de tiempo que la entidad bancaria le interponga un procedimiento declarativo ordinario.

“El afectado para una defensa óptima de sus derechos deberá de ser consciente de que responde de una deuda que más tarde o temprano le reclamaran. Por ende, lo más recomendable es que cuando llegue ese momento, tenga una defensa preparada”.

Archivo y paralización de las ejecuciones hipotecarias a raíz de la nulidad del vencimiento anticipado.

Como venimos detallando en los anteriores post, las ejecuciones hipotecarias se archivan o en el peor de los casos se suspenden hasta que el TJUE resuelva sobre la cuestión prejudicial de los efectos que desplegaría la nulidad de la cláusula vencimiento anticipado.

A continuación reproducimos el auto del Juzgado de Primera Instancia de Granollers, conforme archiva el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Previamente a denegar el despacho de ejecución…

El auto comienza contextualizando la jurisprudencia sobre la obligación del juez de no integrar (modular) el contenido de las cláusulas abusivas.

Finalmente acaba DENEGANDO EL DESPACHO DE EJECUCIÓN…

Este ejemplo, es uno de los muchos que se están produciendo a lo largo de todo el territorio nacional y la principal causa que las entidades bancarias hayan cambiado su “modus operanti” a la hora de reclamar las cuotas impagadas de los préstamos hipotecarios.

Si eres un afectado infórmate sobre la situación en la que te encuentras, pues los plazos para defenderte comienzan a computar desde el día siguiente de la notificación del procedimiento de ejecución o procedimiento ordinario declarativo.